四、ＸＸ区土地资源优化配置的主要任务和措施
ＸＸ区已进入一个新的历史发展阶段，必须以更高标准来改造城市形态和城市功能，使其符合建设现代化新中心城区的目标要求。要立足解决突出突出问题，整合现有优势条件，着力营造城市风格，实现整个产业布局与城市建设渗透融合。当前着重要从以下几方面做好土地资源优化配置工作。
（一）强化规划先导，优化用地结构
大量事实表明，如果城市布局和用地不合理，在城市建设中，即使投入再多，容积率和利用强度再高，也不仅不能达到最佳利用效果，甚至会出现负效应。为此，必须改变在城市规划中单纯以建筑学为主体进行物质空间规划的物质规划思想，加强对土地价值的规律、投资成本费用效益等分析，确立系统动态平衡和弹性约束的思想。根据城市经济总量的增长和结构的调整，分析城市在人口、土地和资金三要素投入上的规模，并结合城市内部的现有基础和外部的区域环境，论证这些要素投入能否满足需要，且有无实现的可能，从而达到城市发展的合理目标。要特别强调城市土地的经济评价，改现行城市规划中的城市土地自然评价（城市用地自然条件评定）为城市土地综合评价。从自然条件、经济条件、社会环境和生态环境等各种因素入手，对城市土地的质量优劣进行综合评判，划分城市土地等级，在此基础上，结合土地资源价值和土地市场价格，及时调整好城市土地基准地价；最后根据土地级别和基准地价，利用价格规律调整土地利用结构，确定土地使用性质和土地开发强度，达到集约利用土地、提高土地利用效益之目的。
我国城市建设中普遍存在的弊病是功能分区不明确。目前，ＸＸ区世纪大道以西还有很大一部分没有从城市整体上进行控制性详细规划，即对土地利用进行“区划”（将总体规划所确定的面积和功能用地再细分成若干小块），制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设。这导致详规与总规不尽一致。为此，要本着盘活存量、有序开发的原则，大力贯彻实施服务立区、人文兴区、科技强区、生态建区四大战略，结合现代化新中心城区的功能、定位，分阶段、有重点地对现状土地进行详尽规划。把城市土地依据区位和价格差异划分为不同的用地小区，实行生活住宅区、商业服务区等按功能相对集中的分区用地政策，利用相同种类用地性质的一致性和共享性，减少其对外部环境的负效应，从而达到集约用地的目的。按照优化结构、合理布局、增强实力、培育重点、完善机制的基本思路，加强土地资源整合和服务业规模集聚，形成具有较强辐射力、影响力的优势服务产业。
（二）加强产业整合，拓展发展空间
土地资源可持续利用理念要求我们对现有产业进行合理的土地资源配置和利用。针对目前ＸＸ区土地资源利用存在的问题，按照现代化新中心城区的功能定位要求，必须对城区二、三产企业用地布局进行必要的调整。对小、散、低效的三产用地进行重新进行整合；对二产用地要按规划要求，由原产权单位改变用途，或在原有基础上实施改造，实行腾笼换业。同时有计划、有步骤地将现有不符合产业导向的工业企业分批迁出老城区，实行土地置换，减少震荡。通过对建成区的闲散地和畸零破碎、杂乱不规则与使用不经济的土地，进行整体改善，把有限的土地资源置换出来，大力发展符合中心城区特点的都市型产业，尤其是楼宇经济。要抓住机遇，加快建设现代商务办公楼，积极争取外迁企业总部或技术研发、产品设计中心、市场营销中心等留在ＸＸ，形成生产基地向区外拓展、管理决策与研发在区内聚集的二头在外的“总部效应”，增强城市的集聚功能和辐射能力。在积极盘活区内存量土地资源的同时，要主动应对东部新城建设，拓展发展空间，做好江北“园中园”的开发建设，充分利用区外资源为我所用。
（三）加快开发改造，提高集约效益
要抓住城市相向发展的有利时机，不断加快旧城、旧村改造，提高ＸＸ区城市建筑密度和容积率。在明确资源用途的前提下，将这一定量的国土资源配置给资源利用率最大的使用者。换言之，就是要通过资源的配置机制选择那些能达到同样的资源使用效果而消耗资源最少的使用者。要理顺城市规划与房地产开发的关系，加强两者的相互结合。当前，城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动，开发者往往仅从自身利益出发，注重企业经济利益和地块的经济利益，而忽视全局利益和地块的综合效益。规划应强调土地开发强度要通盘考虑，考虑社会环境和生态环境方面的要求，房地产开发应服从城市规划宏观调控与约束，城市规划应从微观上为房地产开发创造条件。
为使最佳地段发挥最大效益，实现土地资源的生态效益、社会效益和经济效益综合效益最大，达到最佳组合，寻求最佳点，应考虑将处于城区黄金地段的老小区如曙光一村、徐戎新村、潜