（五）城市用地结构尚欠合理
从ＸＸ区土地利用的总体结构情况来看，工业、仓储等生产性用地以及居住用地比重仍过大，而服务业、道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。三条主要东西向轴线：中山东路、百丈路、兴宁路的周边大部分为住宅用地，沿路的商业网点多为住宅底层，规模小，布局不均，用地结构不合理，导致城区整体商业气氛不浓。尽管已大力实施“退二进三”的发展战略，促进了第三产业的发展，提高了土地使用价值，但距合理的成效比还有较大的差距，黄金地段没有体现出黄金效益。按照新中心城区的定位和发展战略要求，还必须不断加大城市产业结构调整力度，提高城市土地利用效益和产出效益。
（六）土地利用集约程度不高，立体空间利用率不足
根据测算，近十年来ＸＸ区城市用地规模增长系数为（城市用地增长率与人口增长率之比）为2.54，而国际公认的合适标准为1.12，这说明ＸＸ区土地的投入强度、土地深度利用与精细利用明显不足。城市建筑容积率发达国家城市一般为1～3，而ＸＸ区的城市建筑仍以低层建筑为主。目前，ＸＸ区有9层以上高层建筑162幢（其中12层以上57幢），主要分布在二条东西向交通主轴线（中山东路、百丈路）与南北向交通主干线（彩虹路、中兴路）上。正在兴建的金光中心双塔之一——凌江名庭为52层，高174米，将成为宁波最高建筑，也是全市唯一一栋超高层建筑。从目前宁波市及ＸＸ城区的商务办公楼市场的容纳度调查分析，指标均很高，说明城区土地利用集约化潜力还很大。
（七）旧村改造、房地产零星地块开发等因素制约多
从全市范围看，ＸＸ区的旧村改造进展总体较快，但制约因素仍较多。主要有：相对于ＸＸ区农村经济的发展水平（目前全区农民人均年收入近8000元，居全市首位），征地价格偏低；拆迁赔偿政策的不统一性；以及被征地人员社会保障体系不够完善等，这使征地难、拆迁更难。由于低洼地块开发收益少等原因，戎家等“城中村”改造困难，迟迟难以实施；而已实施的如甬升等“城中村”也迟迟不能交地。旧城改造中零星地块的高层建筑开发由于与周边居民住宅在采光、通风等问题上经常发生矛盾，而又缺乏统一的解决原则、协调机制和操作办法，使房地产开发进度严重受阻。目前全区类似的就有13个地块，某些项目的停工时间长达半年之久，造成土地资源严重浪费。
旧村改造中的乡村集体企业用地难以实现与城市化改革进程相配套。目前，ＸＸ区原有乡村大多已经开始实施村改居和经济合作社股份制改革，但乡村集体企业很多是动用本村的集体土地，手续不完善，与实际用途不一致，不符合现代企业制度建设的要求。要转为国有出让商业用地，则需补办出让并挂牌，不但要缴付高额的出让金，而且挂牌后不一定仍能保留使用权。
三、ＸＸ区土地资源优化配置的总体要求和基本原则
自上世纪80年代以来，宁波作为沿海开放城市，伴随着经济社会的快速发展，城市发展也取得了一定进展。但总体而言，城市化滞后于经济社会发展水平，也滞后于国内同类城市。在全国计划单列市中宁波的经济总量并不落后，但中心城市的规模实力、承载能力、品位档次和在国内外的知名度、影响力都有一定差距，对区域经济的带动辐射作用还不明显。市第九次党代会围绕提前基本实现现代化的战略目标，作出了不失时机地加快推进城市化进程的重大决策，以更新的思路、更宽的眼界来构画宁波城市的发展。通过几年来的努力，目前建成区面积迅速扩大，城市人口不断增加，一个现代化国际港口城市的粗浅轮廓已经开始显露。而ＸＸ区的发展正是这几年宁波城市化发展的一个缩影和见证。
宁波城市更大气魄的发展前景在为ＸＸ发展提供良好机遇的同时，也使之面临着不容回避的重大挑战。ＸＸ区已经开始一场从城市形态到城市功能全面更新的深刻变革，城市发展正步入重要的历史阶段，迫使我们必须与时俱进，应时适变。今后一个时期，区域经济竞争将更加激烈。随着经济社会的进一步发展，城区间的竞争将日益演变为对土地、劳动、人口等要素资源的有效配置的竞争。因此，在土地资源已极为匮乏、城市化进程处于加快推进的背景下，ＸＸ区必须切实增强政治责任感和历史使命感，牢牢把握当前难得的战略机遇，把有限的土地资源配置好，把闲散、低效的土地充分利用好。通过大力整合土地资源，不断构筑新的发展优势，切实增强自身综合实力，在未来的区域经济竞争中赢得先机。
——这是由宁波城市相向发展的战略所决定的。在新一轮宁波城市总体规划修编中，市委市政府以后来居上、敢于超越的胆识和魄力，突破现有的城市框架，跳出传统老三区的概念，在更大的空间范围内、更长的时间跨度上构建适度超前的特大城市框架。中心城市将由三江片（包括鄞州新城区）、镇海片、北仑片组成。中心城市坚持相向组团发展战略，三江片近期