（二）乡村集体建设用地情况
ＸＸ区乡村集体建设用地面积较大，分布较散。乡村居住用地分布零散，住宅配套设施很不齐全，绿化水平低。部分乡村居住用地与乡村企业用地混杂，居住环境质量较差。由于农村村民住宅房屋较多，近几年内还需对23个村8700多户、建筑面积近120万平方米的村民住宅实施拆迁安置，因此旧村改造的任务非常繁重。具体如下表：
二、ＸＸ区土地资源利用存在的主要问题分析
土地资源的利用有生态利用、空间利用和景观利用三种方式。空间利用是指利用土地空间特性，为人们各种生产生活提供场所和操作空间；景观利用是指利用土地的景观功能发展旅游、娱乐等。ＸＸ区主要是前二种方式。从现状看，ＸＸ区的土地空间利用率总体低下，景观利用缺乏品位、可观赏性与休闲功能。引致这些问题的主要原因既有宏观方面因素，也有微观方面因素。宏观上看，主要是土地利用总体规划、城市总体规划和城市产业发展总体规划之间存在的矛盾关系使然。这三个总体规划各自从自身出发，研究角度和规划侧重点不同，造成土地资源实际利用与总体规划不完全相符。微观上看，政府部门的工作统筹性不强，工作协调、协商机制不完善，各级部门对于土地资源优化配置的意识尚不强，土地开发效益不高，造成土地资源配置不合理。
（一）土地资源利用小且散
土地开发利用的强度低、规模小。建筑物层面、容积率和密度都偏低。用地畸零破碎，杂乱且无规则，各种不同用途用地混杂，难以形成有效的产业集聚和辐射效应，使土地总体价值不高。城市空间结构不是地租调节的结果，主要是由于发展先后的不同而形成的。用地空间布局混乱、分散，大量用地不符合中心城区产业导向。建筑内涵挖潜未被重视，低层建筑、空闲地、狭窄小巷等随处可见，城市建筑和环境的和谐性欠佳，总体不美观。
（二）用地无序而低效
许多机关事业单位和效益低、耗地多、污染大的企业、批发市场等占据高地价区域，长期优地劣用，不仅增加交通流量，污染环境，而且造成城市中心土地资源配置低效化。非市场方式配置的不合理的城市用地结构，使发展成本提高。房地产开发多呈“天女散花”式，不仅在用地上造成很大浪费，而且使基础设施建设投入非理性增大，社会成本提高，生活服务设施难以配套，既给居民生活带来不便，又影响了总体投资效果和房地产开发商的收益。
（三）土地后备资源极为贫乏，工业企业外流加剧
由于ＸＸ区是宁波总体规划重点发展的地区，大量土地被征用，大批市重点工程项目纷纷落户ＸＸ，使全区的农用地面积从2000年的15820亩减少至2003年10月的8158亩，3年内缩减了近一半。同时，世纪大道以东规划为宁波东部新城，东北部为宁波科技园区发展用地，使区域发展的空间受到极大制约。大批工业企业由于没有发展空间，只能搬迁到外地谋求再发展。目前，有60多家规模以上企业已着手搬迁外流，年产值约占全区总量的三分之一。
（四）商务商贸数量不足，分布不平衡
以百丈东路桑田路地块为例，目前已建成太古城、东柳、华侨城等多个住宅小区。从每个住宅小区的控制性详规来看，都按规定比例配置了一定面积的商业网点，无疑是符合标准的。但从整个地块情况来看，由于这些配套的商业网点位置分散、规模低下，没有大型、集中的商业网点，既给居民群众的生活带来了不便，又使商业氛围难以形成。白鹤、黄鹂、丹凤、紫鹃等住宅小区地块的情况也是如此。目前，新增建设用地中特别是存量土地详规调整主要用于建造住宅，而用于增强中心城区配套功能的不多。据统计，目前ＸＸ区域范围内房地产企业有30家，2003年度商品房施工面积为252.77万平方米，新开盘房产面积达130万平方米。计划总投资为77亿元，全年完成12.22亿元，占区域固定资产投资总额的51.82%，比上一年度增加一倍。房地产投资在全区固定资产投资中占据了半壁江山，比例偏高。这种缺少必要控制的单打独斗式的住宅商品房开发，不但不能产生持久的经济效益，而且极不利于城区第三产业的进一